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Immobilie der Woche... Ihr Haus in besten Händen!

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Immobilien-Lexikon

Für unsere Kunden haben wir ein Immobilien-Lexikon oder auch "Immobilien ABC" mit allen wichtigen Begriffen aus der Immobilienwirtschaft, inklusive der Erläuterungen, zusammengestellt.

Fehlt ein Begriff? Oder haben Sie Fragen / Anregungen zu einem Thema? 

Kein Problem! Wir freuen uns auf Ihren Kontakt und nutzen stets jede Gelegenheit unser Immobilien-Lexikon zu verfollständigen!

 

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Kauf / Verkauf

Grundbuch

In einer Beurkundung liest ein Notar einen von ihm erstellten Kaufvertrag vor, korrigiert diesen wenn nötig und erklärt alle Vertragsinhalte. Der Notar ist verpflichtet keine Partei zu ergreifen und muss beide Parteien neutral behandeln. Eine notarielle Beurkundung ist bei Geschäften mit Immobilien (auch Schiffen und Flugzeugen) gesetzlich vorgeschrieben, da sie dem Schutz des Käufers dient. Dabei richten sich die Kosten nicht nach dem Zeitaufwand, sondern nach dem Kaufpreis der Immobilie. IdR. betragen die Kosten für Gericht / Notar ca. 1,5% vom beurkundeten Kaufpreis.

Unter dem Begriff „Auflassung“ wird die Übertragung, Änderung und Löschung von Eigentumsverhältnissen & –rechten im Grundbuch verstanden. Im Rahmen des Kaufvertrages wird die Auflassung von einem Notar beurkundet. Den eigentlichen Eigentumsübergang bewirkt die Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch in Abteilung 1.

Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird sichergestellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an mehrere Personen zeitgleich verkaufen kann oder sonstige Änderungen im Grundbuch vorgenommen werden. Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar beim Grundbuchamt veranlasst. So ist der Käufer bis zur eigentlichen Eintragung in Abt. 1 geschützt.

Die Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Eigentümers eines anderen Grundstücks, oder einer anderen Person erfolgt in Form einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Dabei wird zwischen dem „dienenden Grundstück“ (das Belastete, Eintragung in Abteilung 2) sowie dem „herrschenden Grundstück“ (Eintragung im Bestandsverzeichnis) unterschieden.
Grunddienstbarkeiten bleiben in der Regel bei Veräußerung und Erbschaften bestehen.
Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind z.B. Wegerecht, Leitungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauch, Reallast (siehe Nachfolgend).

Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit ist eine Grunddienstbarkeit, die nicht übertragbar ist, da sie sich nur auf eine bestimmte natürliche oder juristische Person bezieht.
Diese Form der Dienstbarkeit bleibt bei Veräußerungen und Erbschaften bestehen. Sie endet nur mit dem Tod oder der Zustimmung der begünstigten Person.

Eine Reallast ist das Recht einer bestimmten Person, aus einem Grundstück wiederkehrende Leistungen zu verlangen.
Reallasten könnten beispielweise Früchte (Erträge) aus einem Grundstück oder monatliche Beträge (Erträge) aus der Vermietung einer Immobilie sein.

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, den vollen Nutzen aus einer „fremden“ Sache (hier: Immobilie) zu beziehen.
Häufig wird das Recht des Nießbrauchs im Zuge eines Erbes angewendet. Bereits zu Lebzeiten übertragen Eltern, das Eigentum einer Immobilie auf ihre Kinder, behalten sich jedoch bis zum Tode das Nießbrauchrecht (also volle Nutzungsrecht oder volle Mieteinnahmen) an der Immobilie vor.

Als Wohnrecht bezeichnet man die Erlaubnis ein Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung dauerhaft zu benutzen. Das Recht erlischt mit dem Tod oder der Zustimmung zur Löschung der begünstigten Person.

Das klassische „Wegerecht“ bezeichnet das Recht über ein fremdes Grundstück nur zum Zwecke des Durchganges oder der Durchfahrt zu nutzen.

Das Leitungsrecht bezeichnet das Recht an einem fremden Grundstück eine oder mehrere Leitungen (Versorgung von Strom, Gas, Wasser, usw.) auf dem Grundstück zu verlegen und zu unterhalten. Dieses Recht wird häufig seitens der Stadt oder Stadtwerke zur Versorgung von benachbarten Gebäuden genutzt und bleibt bei Veräußerungen idR immer im Grundbuch bestehen.

Grundstück

Der Bodenrichtwert ist der amtlich (vom Gutachterausschuss) festgelegte Wert von Grundstücken und wird in € / m² angegeben. Dieser Wert dient als Grundlage für die Steuererhebung und die Bewertung des Grundstückswertes.

Das Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Hierbei werden zwei separate Grundbücher (Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch) erstellt. Während der Vertragslaufzeit (idR. bis zu 99 Jahre) wird ein Erbbauzins zur Überlassung des Grundstücks an den Grundstückseigentümer gezahlt. Das Erbbaurecht kann sowohl veräußert, als auch vererbt werden.
Nach der Vertragslaufzeit kann das Objekt oder das Grundstück vom jeweils Anderen erworben oder eine Vertragsverlängerung vereinbart werden.

Der Erbbauzins wird monatlich für die Überlassung des Grundstückes vom Erbbaurechtsinhaber gezahlt. Die Höhe des Erbbauzinses ist idR. an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Es können Vereinbarungen zur Anpassungen an den VPI im Erbbaurechtsvertrag festgelegt werden.

Die Erschließungskosten sind alle Kosten, die beim Bau eines Gebäudes für den Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz anfallen (Strom, Gas, Abwasser, Wasser usw.).
Dabei wird grundsätzlich zwischen der versorgungstechnischen Erschließung (siehe oben) und der verkehrstechnischen Erschließung (Straßen, Zuwege, Bürgersteige, Beleuchtung usw.) unterschieden.

Beim Kauf eines Grundstückes empfiehlt es sich immer vorab eine Untersuchung auf Altlasten durchzuführen. Der Begriff Altlast bezeichnet einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der durch frühere menschliche Tätigkeiten (z.B. Tankstelle, Asbestproduktion) umwelt- oder gesundheitsschädliche Veränderung des Grundwassers oder Bodens aufweist.

Die Baulast ist im Bauordnungsrecht eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückeigentümers gegenüber der Stadt / Baubehörde. Dabei ist zu beachten, dass bestimmte Dinge zu tun, zu dulden oder zu unterlassen sind, die das eigene Grundstück betreffen. Anders als bei Grunddienstbarkeiten gilt diese Verpflichtung nicht einer anderen natürlich o. juristischen Person (z.B. Nachbar), sondern gegenüber Stadt / Gemeinde.
Innerhalb einer Baulast können z.B. Rechte bezüglich einer Abstandsfläche, der Bebaubarkeit des Grundstückes oder Stellplätzen geregelt sein.

Das Flurstück wird auch als Parzelle bezeichnet.
Ein Flurstück ist von Amtswegen genau vermessen und hat eine eigene Nummer. So besteht ein Grundstück aus einem oder mehreren Flurstücken. (Siehe hierzu auch „Katasterplan“).

Das Grundbuchamt unterteilt die verschiedenen Bereiche innerhalb eines Stadtgebietes in sognannte Gemarkungen, Flure und Flurstücke. Eine Gemarkung enthält mehrere Flure, ein Flur mehrere Flurstücke.

Gemeindebezirke werden als Gemarkung bezeichnet.

Der Bebauungsplan (von der Gemeinde festgelegt) gibt Auskunft über die Art und Weise einer möglichen Bebauung eines Grundstückes Auch die jeweilige Nutzung der Gebäude und Grundstücke wird im Bebauungsplan vorgeschrieben. Es gibt Gebiete (bzw. Grundstücke), für die es keinen Bebauungsplan gibt, dann erfolgt die Bebauung nach §34 Baugesetzbuch (Bebauung muss sich der Nachbarschaft anpassen). In solchen Fällen empfiehlt sich stets ein Gespräch mit der Stadt und das Einreichen einer Bauvoranfrage.

Die Flurkarte ist ein amtlicher, maßstäblicher Lageplan, und gibt die Lage und Abgrenzung von Flurstücken (Grundstücken) an.

Die Baugenehmigung ist eine vorgeschriebene förmliche Genehmigung der Gemeinde für eine Baumaßnahme. Ohne diese Genehmigung darf mit dem Bau nicht begonnen werden. Grundsätzlich bedarf alles einer Baugenehmigung, das fest mit Grundstück verbunden wird, beispielsweise auch ein Gartenhäusschen oder ein Car-Port.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das Aufschluss über den Energieverbrauch von Gebäuden gibt.
Im Energieausweis werden der Endenergiebedarf oder -verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter (kWh/m²) und Jahr, die Heizungsart und das Baujahr des Wohngebäudes und des Wärmeerzeugers angegeben. Der Energieausweis muss per Gesetz bei Verkauf und der Vermietung immer vorlegt werden können.

Die Kubatur bezeichnet das Bauvolumen (Länge x Breite x Höhe) eines Gebäudes.
Die Berechnung des umbauten Raumes wird zur Wertermittlung und Finanzierung eines Objektes benötigt.

Der Verkehrswert einer Immobilie wird im Baugesetzbuch (§ 194, BauGB) als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Diese Verordnung legt die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien fest. Anhand der normierten Wertermittlungsverfahren / Berechnungsmethoden kann der Wert einer Immobilie je nach Nutzungsgrad ermittelt werden – Unterschieden werden die nachfolgenden Wertermittlungsverfahren:

Bei der Berechnung mit Hilfe des Sachwertverfahrens werden vor allem die Herstellungskosten, abzüglich der Alterswertminderung für ein Gebäude und der Bodenwert des Grundstückes berechnet.
Dieses Verfahren wird in der Regel bei selbstgenutzten Immobilien (z.B. Einfamilienhaus) verwendet.

Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung von „Rendite-Immobilien“ durch die Kapitalisierung der Reinerträge, die dauerhaft erwirtschaftet werden.
Mit anderen Worten ist die grundsätzliche Berechnungsgrundlage der monatliche Mietertrag einer Immobilie. Dieses Verfahren wird dementsprechend fast ausschließlich bei vermieten Immobilien angewendet (z.B. Mehrfamilienhäuser).

Bei dem Vergleichswertverfahren dient der tatsächliche Verkaufspreis anderer, ähnlicher Immobilien in gleichwertiger Lage der Ermittlung des Verkaufspreises / Immobilienwertes.
Angewendet wird dieses Verfahren bei z.B. Eigentumswohnungen und Grundstücken.

In der Immobilienwirtschaft sprechen Immobilienmakler, Eigentümer und Investoren bei der Preisfindung von Renditeimmobilien häufig von einem Faktor, der Auskunft über die mögliche Höhe des Kaufpreises einer Immobilie gibt.
Dieser mögliche Kaufpreis wird dabei durch die Multiplizierung der Jahresnettomiete und dem jeweiligen Faktor ermittelt. Grundsätzlich gilt: Je besser die Lage, desto höher der Faktor.

Finanzierung

Als Beleihungswert ist ein Wert zu verstehen, der während der Beleihungszeit bzw. Laufzeit des Darlehens beim Verkauf der Immobilie jederzeit erzielt werden kann. Damit unterscheidet sich der Beleihungswert vom Verkehrswert (welcher stichtagsbezogen und abhängig von der derzeitigen Marktlage ermittelt wird). Da der ermittelte Beleihungswert der ausreichenden Sicherung einer Finanzierung dient, setzen die Kreditinstitute idR einen Sicherheitsabschlag von rund 20% im Vergleich zum Verkehrswert an.

Bereitstellungszinsen fallen in der Regel ca. 3 Monate nach Unterschrift des Darlehensvertrages an. Dabei fallen Zinsen für ein Darlehen an, obwohl dieses noch nicht in Anspruch genommen wurde (da sich z.B. die Kaufpreiszahlung verzögert, aufgrund nicht rechtzeitiger Räumung). Die Zeit & Zinsen können jedoch variabel mit den Banken vereinbart und verhandelt werden.

Wenn ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit abgelöst werden soll (z.B. Immobilie wird aufgrund von Trennung / Berufswechsel verkauft), verlangt die Bank je nach Höhe der Zinskonditionen, Restlaufzeit und Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Dies bedeutet: Die Bank rechnet mit den Zinsen, die sie über eine bestimmte Vertragslaufzeit mit deinem Darlehensvertrag verdient. Wird ein Darlehen früher abgelöst, verdient die Bank nicht die Zinsen, mit denen sie gerechnet hat und verlangt somit die sog. Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Annuität setzt sich aus den Zinsen und der Tilgung zusammen, und stellt die Rate dar, die der Darlehensnehmer der Bank monatlich zu überweisen hat.

Der Kreditnehmer zahlt jedes Jahr eine gleich bleibende Summe an den Darlehensgeber (in monatlichen Raten), bis der Betrag vollständig zurück gezahlt ist. Diese setzt sich aus Tilgungsleistungen des Darlehensnehmers und Zinszahlungen an die Bank zusammen. Trotz gleichbleibender monatlicher Rate, vermindert sich im Laufe der Zeit der Anteil der Zinszahlungen und es erhöht sich der Anteil der Tilgung. Die eigentliche Darlehensschuld wird mit jeder Zahlung geringer, und somit sinken die darauf anfallenden Zinsen mit.
Annuitätendarlehen ist bei der Baufinanzierung die meistverwendete Darlehensform.

Die Grundschuld dient der Sicherung einer Bank, die als dingliches Recht in Abteilung 3 im Grundbuch eingetragen wird. Es ist ein sog. „abstraktes Recht“ und kann nach bereits erfolgter Abzahlung / Tilgung wiederverwendet bzw. erneut belastet werden.
Falls die Abzahlung des Kredites nicht erfolgt, kann die Bank in das Grundstück pfänden und im Notfall eine Zwangsversteigerung veranlassen.

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück belastet wird, um ein Darlehen zu sichern, das ebenfalls in Abteilung 3 im Grundbuch festgehalten wird.
Heutzutage ist die Hypothek weitestgehend durch die Grundschuld ersetzt. Der Unterschied zur Grundschuld ist, dass die Hypothek nicht wieder neu für andere Zwecke eingesetzt bzw. neu belastet werden kann. Sie ist Zweckgebunden und ihr eigentlich Zweck erlischt mit der Abzahlung / Tilgung des Darlehens.

Mit der Löschungsbewilligung kann die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beim Notar veranlasst werden, wenn das Darlehen vollständig abbezahlt ist. In der Regel bleiben Grundschulen, trotz erfolgter Abzahlung / Tilgung bis zum nächster Verkauf im Grundbuch erhalten und werden erst im Zuge der Eigentumsumschreibung gelöscht.

Der Pfandbrief ist ein von der Bank ausgegebenes fest verzinsliches Wertpapier, das von Kreditinstituten zur Refinanzierung von Hypothekarkrediten ausgegeben wird. Aufgrund der besonderen gesetzlichen Sicherheitsrichtlinien gelten die Pfandbriefe als sehr sicher.

Wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wieder veräußert wird, ist der Gewinn aus dem Verkauf einkommenssteuerpflichtig. Diesen Zeitraum nennt man Spekulationsfrist. Ausnahme: Immobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt wurden.

Kosten

Erwerbsnebenkosten sind Kosten, die neben dem fälligen Kaufpreis bei dem Erwerb einer Immobilie anfallen. Dazu gehören ca. 1,5% des Kaufpreises für Notar und Gerichtskosten, die Grunderwerbssteuer in NRW mit 6,5% und die Maklerprovision mit hier ortsüblichen 3,57% (inkl. Mehrwertsteuer).

Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf einer Immobilie einmalig vom Staat erhoben.
Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jährlich anfällt und bei vermieteten Immobilien auf Mieter umlagefähig ist. Nach deutschem Recht kann der Staat / das Finanzamt die seit 2016 geltende GrESt in Höhe von 6,5% (vom beurkundeten Kaufpreis) vom Käufer oder Verkäufer zu beziehen – beide stehen in der Pflicht / Haftung. In einem Notarvertrag wird idR jedoch vereinbart, dass der Käufer zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet ist. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers nicht erfolgen.

Ein Notar bekommt für die Erstellung des Kaufvertrages, die Veranlassung der Grundbuchänderungen und die eigentliche Beurkundung eine Gebühr gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Inklusive der Gebühren für das zuständige Amtsgericht, ist beim Erwerb einer Immobilie mit rund 1,5% vom beurkundeten Kaufpreis zu rechnen.

Bewirtschaftungskosten (BewK) sind Aufwendungen, die für den laufenden Betrieb und die Unterhaltung einer Immobilie anfallen. Sie sind ein wesentlichen Faktor bei der Immobilienbewertung (z.B. Abschreibungen, Betriebskosten, Kosten der Instandhaltung, Verwaltungskosten, Mietausfallwagnis). Bei der Wohnraumvermietung kann nur ein beschränkter Teil der BewK auf den Mieter umgelegt werden, während bei der Vermietung von gewerblichen Objekten grundsätzlich alle Bewirtschaftungskosten umgelegt werden können. Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten können vom Vermieter / Eigentümer steuerlich geltend gemacht werden.

Die Grundsteuer ist eine jährlich anfallende Steuer, die auf den Grundbesitz erlassen wird. Diese wird Jährlich von dem Finanzamt allen Grundbesitzern übersendet.
Bei vermieteten Objekten ist die Grundsteuer auf die Mieter umlegbar.

Das Notaranderkonto wird vom Notar innegehalten / angelegt und dient der vorrübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern.
Dieses Konto kann für einen Käufer sinnvoll sein, da der Verkäufer den Kaufpreis erst dann erhält, wenn alle vertraglichen Bedingungen erfüllt sind. Es findet jedoch im normalen Grundstücksverkehr seltener Anwendung, und ist gesetzlich streng geregelt.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbssteuer ausgestellt. Sie ist Grundvoraussetzung, für die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse in Abt 1 im Grundbuch.

Grundsätzlich hat die Gemeinde / Stadt bei jeder Veräußerung von Immobilien per Gesetz ein Vorkaufsrecht. Mit der Negativbescheinigung bestätigt die Stadt, dass sie nicht von diesem Vorkaufsrecht Gebrauch machen wird und der eigentliche Kaufvertrag zustande kommt.
Das Vorkaufsrecht wird seitens der Stadt z.B. dann ausgeübt, wenn die Stadt politisch und planungstechnisch ein übergeordnetes Interesse an der Entwicklung eines bestimmten Stadtgebietes hat.

Speziell ETW

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) ist eine Bescheinigung darüber, dass Sondereigentum (Wohnungs- oder Teileigentum) baulich hinreichend von anderen Einheiten und Räumen abgeschlossen / abgetrennt ist und somit wirtschaftlich separat genutzt werden kann. Weiterhin muss zwingend ein eigener, abschließbarer Zugang vorhanden sein. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist mit dem Aufteilungsplan die Grundlage für die Aufteilung einer Immobilie in Wohnungs- und Teileigentum und für die Erstellung eigener Grundbuchblätter für jede einzelne Einheit.

Eine Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung) verwaltet die Gemeinschaftsflächen bzw. das Gemeinschaftseigentum von Immobilien mit mindestens zwei Eigentümern und kümmert sich um dessen Belange.
Typische Aufgaben der WEG-Verwaltung sind: Durchführung der Versammlung, Wartung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Buch- und Kontoführung, Erstellung der Hausgeldabrechnungen und Wirtschaftspläne usw.

Entgegen dem Gemeinschaftseigentum ist das Sondereigentum nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht, welches an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Teileigentum) z.B. Büro, Werkstätten, Lagerräumen, Stellplätze usw. begründet werden kann. Darunter ist das alleinige Eigentum an einer bestimmten Wohnung, Einheit oder einem Stellplatz zu verstehen. Was nicht explizit als Sondereigentum bestimmt wird, ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung inklusive den zwingenden Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum. Es verfügt über ein eigenes Grundbuchblatt und kann separat veräußert / vererbt werden.

Das Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienen Räumen und ist ebenfalls zwingend mit den Miteigentumsanteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden. Hierzu gehören z.B. Gewerberäume, Stellplätze, Kellerräume oder dauerhaft markierte Bereiche auf einem Grundstück. Es verfügt genau wie das Wohnungseigentum über ein separates Grundbuchblatt.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Flächen, die keinem Sonder- oder Teileigentum unterliegen. Ebenfalls gehören alle zum Erhalt des Gebäudes notwenigen Wände (vor allem Außen- und tragende Wände), Rohre (grundsätzlich Haupt- & Abwasserleitungen bzw. „Steigleitung“ & „Fallleitung“, Dächer und sonstige Gegenstände, zum Gemeinschaftseigentum. Alle anfallenden Kosten werden von der Eigentümergemeinschaft getragen.

Das Sondernutzungsrecht ist das Recht ein Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss der anderen Miteigentümer nutzen zu dürfen. Hierzu erfolgt ein gesonderter Vermerk im Grundbuch. Die Verteilung der Kosten wird in der Teilungserklärung festgelegt.

Eine Bestellung eines Verwaltungsbeirates ist gesetzlich nicht verpflichtend. Wenn jedoch ein Verwaltungsbeirat durch die Gemeinschaft gewählt wurde, dient dieser als Bindeglied zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft. Er unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben und prüft u.a. die Kasse und Gelder, die Abrechnungen und ist unterstützend bei der Einholung von Angeboten tätig.

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechtsbeziehung der Eigentümer untereinander. Änderungen können in einer Eigentümerversammlung nur mit der Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen werden.

Der Wirtschaftsplan ist die Bewirtschaftungsgrundlage der Gemeinschaft. Darin werden alle voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben festgelegt. Somit dient der Wirtschaftsplan als Haushaltsplan der Gemeinschaft und Berechnungsgrundlage der zukünftigen, monatlichen Hausgelder. Ein Wirtschaftsplan wird immer jährlich im Voraus vom Verwalter erstellt und muss bei der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Nach diesem Beschluss behält er bis zum nächsten beschlossenen Wirtschaftsplan seine Gültigkeit.

Im Wirtschaftsplan und in der Jahresabrechnung werden die Kosten unterschieden, die auf Mieter umlegbar sind und jene, die per Gesetz nicht umlagefähig sind.
Zu den nicht umlagefähigen Kosten gehören die Kontoführungsgebühren, die Verwaltervergütung, Reparaturen, sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Eine ordentliche Eigentümerversammlung muss einmal im Jahr durch den Verwalter einberufen werden. In der Eigentümerversammlung entscheiden die Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Eigentümerversammlung muss in der Regel mindestens 2 Wochen vorher unter Ankündigung der zu beschließenden Tagesordnungspunkte (TOPs) schriftlich angekündigt werden.
Wichtige TOPs sind z.B. Feststellung der Beschlussfähigkeit, Beschluss über die letzte Hausgeldabrechnung und den zukünftigen Wirtschaftsplan, Bestellung / Entlastung des Verwalters & des Beirates, Beschluss über mögliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen uvm.
Eine Eigentümerversammlung findet unter Ausschluss der Öffentlichkeit statt.

Während der Eigentümerversammlung wird ein Versammlungsprotokoll (Niederschrift) gefertigt. In diesem Protokoll werden die Beschlussfähigkeit, alle Tagesordnungspunkte und die Abstimmungsergebnisse festgehalten. Dieses Versammlungsprotokoll wird nach Beendigung der Versammlung in die Beschlussfassung übernommen. Die Beschlussfassung muss im genauen Wortlaut übernommen werden. Alle Protokolle und Sammlungen stehen jedem Eigentümer auf Anfrage zur Verfügung. Der WEG-Verwalter hat die jeweiligen Beschlüsse in angemessener Frist umzusetzen.

Die Teilungserklärung ist eine Erklärung über die Aufteilung des Grundstücks und des Gebäudes. Sie gilt als das wichtigste Regelwerk einer Eigentümergemeinschaft. In der Teilungserklärung werden die Flächen in Sonder- und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt. Ebenfalls können Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen des Gemeinschaftseigentums zugeteilt werden. Auch Rechte und Pflichten der jeweiligen Sondereigentümer, sowie die Abstimmungsprinzipien bei einer Versammlung und der Verteilerschlüssel für die Kosten sind hier festgelegt. Eine Teilungserklärung wird notariell beurkundet.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung der jeweiligen Wohnungs- & Teileigentümer für umlagefähige und nicht-umlagefähige Kosten. Ebenfalls beinhaltet das Hausgeld die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage. Die Berechnungsgrundlage des Hausgeldes ist der Wirtschaftsplan.

Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres erstellt der WEG-Verwalter mit den tatsächlichen Ausgaben und Einnahmen eine Hausgeldabrechnung (oder auch Jahresabrechnung). Die Abrechnung erfolgt unter Angabe des in der Teilungserklärung erwähnten oder in einer Versammlung beschlossenen Verteilerschlüssels. Der Verwalter erstellt jeweils eine Gesamtabrechnung für die Immobilie und die Einzelabrechnungen für die jeweiligen Sondereigentümer.

Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage wird in der Regel monatlich in Form des Hausgeldes von allen Eigentümern bezahlt und durch den Verwalter verwaltet und einem separaten „Rücklagenkonto“ zugeführt. Sie dient als Rücklage für anfallende Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen. Falls die Instandhaltungsrücklage den Reparaturbedarf nicht decken kann, muss eine Sonderumlage von allen Eigentümern eingefordert werden.

Die Miteigentumsanteile sind Anteile der jeweiligen Wohnungseigentümer am Gemeinschaftseigentum (kurz MEA). Sie dienen zudem als Verteilerschlüssel für viele Abrechnungsposition in der Hausgeldabrechnung.

Die Gemeinschaft bildet mit einem Teil der monatlichen Hausgeldzahlungen eine Instandhaltungsrücklage. Ist diese Instandhaltungsrücklage nicht für die Instandhaltung oder bauliche Maßnahmen ausreichend gedeckt, wird idR eine Sonderumlage beschlossen.

In der Teilungserklärung werden die Stimmrechte bzw. die Abstimmungsprinzipien bei einer Eigentümerversammlung nach folgenden Prinzipien festgelegt:

Das Kopfprinzip ist das gesetzliche Stimmprinzip und greift auch insbesondere dann, wenn in der Teilungserklärung Nichts geregelt ist.
Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme unabhängig von der Anzahl der Wohnungen, die er im Objekt besitzt und unabhängig der Anzahl der Eigentümer einer Wohnung (Ehepaare o. Erbengemeinschaft haben gemeinschaftlich eine Stimme).

Jeder Wohnungseigentümer hat so viele Stimmen, wie er Wohnungen / Einheiten in diesem Objekt besitzt.

Beim Wertprinzip richtet sich die Stimmkraft der jeweiligen Eigentümer nach der Anzahl bzw. dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA), wobei aber auch andere Kriterien und Gewichtungen möglich sind. 

Miete / Vermietung

Bei der Indexmiete handelt es sich um eine bereits im Mietvertrag getroffene Mietanpassung. Die Indexmiete ist an einen im Vertrag festgelegten Index gekoppelt. Hierzu wird meistens der Verbraucherpreisindex (VPI) zu Grunde gelegt. Wenn dieser um eine gewisse Punktzahl steigt / sinkt, steigt / sinkt die Kaltmiete ebenfalls. Die Kaltmiete muss jedoch mindestens 12 Monate unverändert bleiben. Ist diese Mietanpassung vertraglich vereinbart, so kann eine Staffelmiete oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erfolgen.

Bei der Staffelmiete handelt es sich ebenfalls um eine bereits im Mietvertrag getroffene Mieterhöhungsvereinbarung. Hierbei müssen Datum der Erhöhung, die jeweilige aktuelle Miethöhe und die jeweilige Mieterhöhung als Geldbetrag ausgewiesen werden. Dabei ist zu beachten, dass die vereinbarte Mietstaffel mindestens ein Jahr unverändert bleibt. Bei einem Staffelmietvertrag für preisfreie Wohnungen gilt die 20% Kappungsgrenze nicht. Ist diese Mietanpassung vertraglich vereinbart, so kann eine Indexmiete oder die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erfolgen.

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Steigerung der Wohnqualität erzielen.
Modernisierungsmaßnahmen müssen spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahmen dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. In dieser Mitteilung müssen der Beginn, die Dauer und der Umfang genau beschrieben werden. Im Nachhinein darf der Vermieter 11% der reinen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Der Mieter hat in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht.

Ein Mieter hat ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten. Eine Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats schriftlich beim Vermieter eingehen.

Der Vermieter kann einem Mieter grundsätzlich bei Eigendarf oder einer wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie ebenfalls ordentlich kündigen. Eine Kündigung des Vermieters muss bis zum 3. Werktag bei dem Mieter eingehen. Die Kündigungsfrist richtet sich jedoch nach der Mietdauer:
0-5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5-8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
ab 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

Grundsätzlich darf ein Vermieter dem Mieter bei groben Vertragsverstößen, z.B. Verstoß gegen die Hausordnung mit zweifacher Abmahnung oder Ausfall der Mietzahlung fristlos kündigen.
Der häufigste Grund einer fristlosen Kündigung ist der Ausfall Mietzahlung. Hierbei kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden, wenn zwei aufeinander folgende Mieten ausbleiben oder große Teile von zwei aufeinanderfolgenden Mieten eine Gesamtmiete übersteigen.

Es kann in jedem Mietvertrag ein Kündigungsverzicht von bis zu 4 Jahren vereinbart werden. Dieser Kündigungsverzicht gilt für beide Vertragsparteien.

Der WBS-Schein ist für die Anmietung von öffentlich geförderten Wohnraum erforderlich. Dieser bescheinigt, dass das Gesamteinkommen des Haushaltes unter einer maßgeblichen Einkommensgrenze liegt. Die Einkommensgrenze ist individuell zu berechnen. Ein WBS-Schein kann bei der Stadt beantragt werden und ist für ein Jahr gültig.

Wohngeld ist ein Miet- oder Lastenzuschuss vom Staat und soll einen angemessenen Wohnraum sicherstellen. Nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer können Wohngeld beantragen. Die Höhe des Wohngeldes wird unter Berücksichtigung der Anzahl von Haushaltsmitgliedern, die Höhe des Gesamteinkommens und der zuschussfähigen Miete berechnet. Nicht Erwerbstätige haben keinen Anspruch auf Wohngeld.

Wohnt ein Mieter bereits vor Umwandlung eines Mietshauses in separate Eigentumswohnungen in einer dieser Wohnungen, so hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufrecht. Der Mieter wird in dem Fall über den Verkauf, der von ihm gemieteten Wohnung, informiert, und kann daraufhin mit einer schriftlichen Erklärung sein Vorkaufsrecht ausüben.

Ein Aufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Kündigung bzw. Aufhebung eines Vertrages, die vor Ablauf der Kündigungsfrist getroffen werden kann.

Der Mietspiegel gibt Auskunft über die ortsüblichen Vergleichsmieten von freifinanziertem Wohnraum und wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt.
Im Mietspiegel werden Immobilien mit ähnlichen Eckdaten (Kategorien) und deren Mietpreisspannen verglichen.

Die Mietpreisbremse wurde im Jahr 2015 eingeführt. Sie deckelt den Mietpreis für Bestandsimmobilien in den betreffenden Großstädten mit einem sog. angespannten Wohnungsmarkt. So darf die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einer Bestandswohnung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

In einem Mietvertrag wird die Gebrauchsüberlassung einer Sache geregelt. Ein Mieter kann die Sache, wie z.B. eine Wohnung nutzen und zahlt hierfür Miete.
Eine Pacht geht darüber hinaus: Dabei darf der Pächter die Sache oder das Recht nicht nur nutzen (Gebrauchsüberlassung) sondern darf ebenso die sog. Früchte (Erträge) aus der Sache ziehen. Beispiel: Hotel, Restaurant, Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung.

Schönheitsreparaturen sind Kleinreparaturen an der Mietwohnung, die vom Mieter unter bestimmten Voraussetzungen zu erfüllen sind. Damit der Vermieter ein Recht auf Erledigung von Schönheitsreparaturen hat, muss eine separate Klausel in den Mietvertrag aufgenommen werden. Achtung: Im Laufe der letzten Jahre hat sich die Rechtsprechung regelmäßig zu diesem Thema geändert. So wurden Klauseln aus alten Mietverträgen unwirksam und der Mieter ist / war hierzu schlagartig nicht mehr verpflichtet. Es empfiehlt sich stets den Zustand der Wohnung bei Übergabe ordentlich zu protokollieren, um einen Anspruch auf mögliche Schönheitsreparaturen sicherzustellen.

SCHUFA steht für Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Die SCHUFA ist ein Verzeichnis, das seine Vertragspartner über die Kreditwürdigkeit von Kunden informiert, um vor möglichen Ausfällen bei Mieten, Darlehen oder Krediten zu schützen. Eine Einsicht eines Dritten (z.B. des Immobilienmaklers) kann nur mit einer schriftlichen Erklärung eingeholt werden.

In der (Mieter-) Selbstauskunft werden alle persönlichen Daten des Interessenten, die zur ordnungsgemäßen Vermittlung einer Wohnung benötigt werden, zusammengetragen. Werden bei der Selbstauskunft falsche Angaben gemacht, unter denen das Mietverhältnis zustande kommt, so ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt.

Der Verbraucherpreisindex (VPI) misst die stetige Preisentwicklung in Deutschland, unter Betrachtung der Waren und Dienstleistungen. Der VPI zeigt die Geldentwicklung in Deutschland an und ist eine Orientierungshilfe bei z.B. Lohnverhandlungen.
Ein Indexmietvertrag kann an den VPI gekoppelt werden.

Ein Zeitmietvertrag wird nur über einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Mit Ablauf dieser Frist läuft ebenfalls der Mietvertrag ohne weitere Kündigung aus. Ein Zeitmietvertrag ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens.

Ein Übergabeprotokoll dient zum Beweisschutz beider Parteien. Darin werden neben den anwesenden Parteien und dem Objekt, der genaue Objektzustand, die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel festgehalten. Das Übergabeprotokoll wird bei Mietbeginn und vor Mietende von beiden Parteien bei einer gemeinsamen Begehung erstellt und unterschrieben.

Der Mieter hat eine Pflicht zur Anzeige von Mängeln. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und kann eine Vernachlässigung dieser Pflicht nachgewiesen werden, ist der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Beispiel: Tropfender Wasserhahn / Eckventil, das über Wochen oder Monate nicht behoben wird und zu einem erheblichen Wasser- und Folgeschaden an der Bausubstanz führt.

Die Verkehrssicherungspflicht ist eine Pflicht des Eigentümers / Vermieters, die jedoch auf die Mieter übertragen werden kann. Dabei gilt es eine schadenfreie Begehung des Objektes sicherzustellen. Auch der Bürgersteig vor der Immobilie ist für vorbeigehende Personen / Passanten zu sichern. Beispiel: Streugut im Winter, Schutz vor herabfallenden Gegenständen der Immobilie.

Der Vermieter ist verpflichtet während der Heizperiode zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April eine einwandfreie Heizmöglichkeit bis ca. 20 Grad sicherzustellen.
Ebenso ist der Mieter zum Heizen verpflichtet, da es dem Erhalt der Bausubstanz dient. Kommt er dieser Pflicht nicht nach und es können nachweislich Schäden festgestellt werden, ist der Mieter gegenüber dem Vermieter schadensersatzpflichtig.

Umbauarbeiten an der Wohnung dürfen nur nach Absprache und Zustimmung mit dem Vermieter erfolgen.

Das Zusammenlegen aller Mieter eines Mehrfamilienhauses erfordert Rücksichtnahme und Toleranz untereinander. Hierzu liegt dem Mietvertrag in der Regel eine Hausordnung bei, die ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist. Wird die Hausordnung auch nach mehrfacher Aufforderung nicht eingehalten (2 Mahnungen), ist dies ein Kündigungsgrund.

Der Mieter unterliegt gemäß dem Mietvertrag der Zahlungspflicht seiner Miete und der Nebenkosten. In der Regel muss die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats dem Vermieter zugegangen sein. Andere Zahlungsintervalle können mit dem Vermieter vereinbart werden. Gehen Mietzahlungen häufig und unregelmäßig beim Vermieter ein, so ist dies unter bestimmten Umständen ein Kündigungsgrund.

Eine Untervermietung der Wohnung ist nur nach Absprache und Zustimmung mit dem Vermieter möglich. Eine wiederrechtliche Untervermietung kann zur fristlosen Kündigung führen.